Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju w sprawie zakresu uprawnień spółdzielni mieszkaniowej sprawującej zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i innych właścicieli lokali.

W związku ze skargami wpływającymi do Rzecznika ujawnił się problem dotyczący wykładni przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którymi zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. W orzecznictwie sądów administracyjnych ujawniły się rozbieżności dotyczące rozumienia pojęcia „zarząd powierzony”. W wystąpieniu do Ministra Infrastruktury z dnia 22 marca 2011 r. Rzecznik wskazywała na konieczność jednoznacznego uregulowania przez ustawodawcę zakresu zarządu, jaki został powierzony spółdzielni mieszkaniowej. W ocenie Rzecznika przewidziane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych rozwiązanie odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni jest bardzo lakoniczne i enigmatyczne. Wykładnia przepisów nie pozwala na ustalenie zakresu zarządu, jaki ustawodawca powierzył spółdzielni mieszkaniowej. Co do zasady można uznać, że spółdzielnia mieszkaniowa samodzielnie dokonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Natomiast istnieją poważne wątpliwości co do tego, czy zarząd powierzony sprawowany przez spółdzielnię uprawnia ją do samodzielnego dokonywania czynności przekraczających zwykły zarząd, w tym w szczególności do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W ocenie Rzecznika, opisany problem wymaga pilnego rozwiązania, bowiem w konsekwencji może doprowadzić do paraliżu decyzyjnego w istotnych sprawach, a w szczególności do zablokowania prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe prac remontowych i modernizacyjnych w zarządzanych przez nie nieruchomościach wspólnych. Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca się z prośbą o zajęcie stanowiska w sprawie przedstawionego problemu, jak również o rozważenie celowości podjęcia pilnych działań legislacyjnych w celu jego wyeliminowania poprzez jednoznaczne uregulowanie w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zakresu zarządu sprawowanego przez spółdzielnię mieszkaniową.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Minister Infrastruktury i Rozwoju (15.01.2015 r.) wyjaśnia, że w związku z rozbieżnościami w orzecznictwie w kwestii wykładni przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz wątpliwościami istniejącymi zarówno po stronie spółdzielni, jak i właścicieli lokali co do zakresu uprawnień przysługujących w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, za celowe należy uznać kontynuowanie podjętych już prac legislacyjnych zmierzających do wyeliminowania powstałych wątpliwości. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znajdujący się w druku senackim nr 761 został przygotowany właśnie w związku z potrzebą usunięcia istniejących rozbieżności. Uchwalenie projektowanej nowelizacji spowoduje m.in., że zarząd spółdzielni będzie mógł samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu. Natomiast do podjęcia przez zarząd spółdzielni czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali w danej nieruchomości wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących takie czynności w formie prawem przewidzianej. Jednocześnie Minister Infrastruktury i Rozwoju zwróci się do Przewodniczącego Komisji Nadzwyczajnej do rozpatrzenia projektów ustaw z zakresu prawa spółdzielczego z prośbą o pilne podjęcie prac mających na celu jak najszybsze uregulowanie omawianej kwestii.