Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie ochrony mieszkańców budynków spółdzielczych przed skutkami niewypłacalności spółdzielni.

W nawiązaniu do poprzedniej korespondencji w przedmiotowym zakresie Rzecznik ponownie zwrócił uwagę na konieczność podjęcia działań legislacyjnych, których celem byłoby zagwarantowanie członkom spółdzielni mieszkaniowych, oraz pozostałym osobom posiadającym tytuły prawne do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowych, ochrony przed przerzucaniem na nich odpowiedzialności za długi spółdzielni oraz zapewnienie pełnej spójności pomiędzy przepisami prawa dotyczącymi tej problematyki.

Rzecznik podniósł, że z przepisów Prawa spółdzielczego oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że wolą ustawodawcy było to, aby tytuły prawne, przysługujące do lokali mieszkalnych w ramach spółdzielni mieszkaniowej nie były zagrożone w sytuacji, gdy spółdzielnia jest zadłużona w stosunku do podmiotów zewnętrznych, np. z powodu złego skalkulowania ryzyka podjętej działalności inwestycyjnej. Jednocześnie przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z dotychczasowym utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, dopuszczają w praktyce sytuację, w której hipoteki ustanowione na nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych przekształcałyby się z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w hipoteki łączne obejmujące lokale, które ex lege – w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni – zmieniły status prawny ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (lub we własność domu jednorodzinnego). Powyższe zaś oznacza, że istnieje realne niebezpieczeństwo przerzucenia na gruncie obowiązującego stanu prawnego zobowiązań spółdzielni mieszkaniowych na osoby, którym służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w tym nawet na te, które nie są członkami spółdzielni.

W odpowiedzi na swoje poprzednie wystąpienie Rzecznik został poinformowany przez resort infrastruktury i budownictwa, że podjęto współpracę z Ministerstwem Sprawiedliwości w celu przeanalizowania potrzeby wdrożenia inicjatywy legislacyjnej w sferze ww. zagadnień.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o informację, jakie ustalenia zostały przyjęte w omawianym zakresie w ramach wspomnianej współpracy z Ministerstwem Sprawiedliwości, a w szczególności, czy w sygnalizowanej sprawie zostaną podjęte działania legislacyjne.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa w piśmie z 7 marca 2017 r. poinformował, że 27 września 2016 r. Rada Ministrów podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia „Narodowego Programu Mieszkaniowego” (dalej jako: NPM). W ramach działań przewidzianych w NPM znajdują się m.in. inicjatywy legislacyjne, mające na celu przeciwdziałanie nieprawidłowościom oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Jedną z takich inicjatyw jest projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, opracowany przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, który przewiduje m.in. zmianę przepisów w zakresie egzekucji należności z tytułu opłat za media (np. prąd, woda, gaz) wnoszonych przez osoby zamieszkujące w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Odnosząc się do kwestii działań legislacyjnych, których celem byłoby efektywne zagwarantowanie członkom spółdzielni mieszkaniowych oraz pozostałym osobom posiadającym tytuły prawne do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowych, ochrony przed przerzucaniem na nich odpowiedzialności za długi, w przypadku przekształcenia hipoteki ustanowionej na nieruchomości spółdzielni w hipotekę łączną, Sekretarz Stanu wskazał, że w tym zakresie podjęta została współpraca z Ministerstwem Sprawiedliwości. Wydaje się, że uzasadniony jest postulat zmiany obowiązującego stanu prawnego tak, aby jednoznacznie przesądzić, którego rodzaju prawom (czy prawom byłych spółdzielców stających się z mocy prawa właścicielami odrębnych obciążonych hipotecznie nieruchomości, czy też wierzyciela hipotecznego) przyznać prymat. Przedstawiciel resortu wyjaśnił także, że w przepisach prawa pojawiały się już rozwiązania mające na celu wyeliminowanie powstawania hipoteki łącznej w przypadku wyodrębnienia z nieruchomości spółdzielni obciążonej hipoteką nieruchomości lokalowej na rzecz innego podmiotu niż spółdzielnia. Na koniec Sekretarz Stanu zapewnił, że kolejny instrument odnoszący się do spółdzielni mieszkaniowych, przewidziany w NPM, zakłada kompleksową weryfikację obowiązujących rozwiązań prawnych pod kątem zmian, jakie należy wprowadzić.