Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Sprawiedliwości w sprawie realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych.

Do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wpływają skargi nabywców lokali mieszkalnych od deweloperów, dotyczące realizacji promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych. Promesy te zostały wydane przez Spółdzielczy Bank Rzemiosła i Rolnictwa (dalej: „SK Bank”) posiadający hipotekę ustanowioną na nieruchomości, na której prowadzone były przedsięwzięcia deweloperskie. Ogłoszenie upadłości SK Bank-u skutkowało powstaniem wątpliwości odnośnie do możliwości zrealizowania przez Syndyka Masy Upadłości SK Bank-u promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych udzielonych uprzednio przez SK Bank. W ich opinii, to na Syndyku ciąży obowiązek wydania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Skarżący obawiają się, że Syndyk odmówi wykonania promes, co w sytuacji wywiązania się przez nich z umowy i zapłaty pełnej ceny za mieszkanie spowoduje naruszenie konstytucyjnych standardów ochrony prawa własności.

Na konieczność zapewnienia ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich i potrzebę podjęcia działań legislacyjnych w tym zakresie Rzecznik zwracał już uwagę w wystąpieniu do Prezesa Rady Ministrów. Wychodząc naprzeciw tym postulatom ustawodawca dostrzegł konieczność wzmocnienia ochrony praw nabywców lokali w przypadku upadłości dewelopera. Przepisy regulujące odrębne postępowanie upadłościowe wobec deweloperów zostały wprowadzone do Prawa upadłościowego i Prawa restrukturyzacyjnego. Wprowadzone zmiany zapewniły m.in. pełną skuteczność zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego zarówno w przypadku upadłości dewelopera jak i w postępowaniu restrukturyzacyjnym.

W obecnym stanie prawnym instytucja promesy bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu jest jednym z narzędzi ochrony praw nabywców lokali na wypadek upadłości albo restrukturyzacji dewelopera. Brak analogicznych rozwiązań odnośnie do realizacji promesy w przypadku upadłości banku – wierzyciela hipotecznego, który wydał promesę powoduje jednak, że ochrona nabywców lokali jest niepełna i skutkuje poważnymi wątpliwościami interpretacyjnymi w zakresie możliwości realizacji promesy przez syndyka. Ze względu na fakt, że upadłości banków finansujących przedsięwzięcia inwestycyjne dewelopera mogą nie być jednostkowymi przypadkami, w ocenie Rzecznika niezbędne jest wprowadzenie dodatkowych mechanizmów chroniących interesy nabywców lokali w takich sytuacjach.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o zajęcie stanowiska w przedstawionej sprawie, a w szczególności o rozważenie możliwości wprowadzenia odpowiednich zmian legislacyjnych w postulowanym zakresie.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości w piśmie z 7 marca 2018 r. poinformował, że resort sprawiedliwości przygotował propozycje zmian doprecyzowujących regulację odnoszącą się do wskazanego przez Rzecznika problemu promes bezobciążeniowego wyodrębnienia lokali mieszkalnych w przypadku upadłości banku. Zmiany te zostały włączone do szerszego projektu ustawy o zmianie ustawy – Prawo upadłościowe oraz niektórych innych ustaw, mającego na celu przemodelowanie regulacji dotyczących upadłości osób fizycznych. Ministerstwo Sprawiedliwości skierowało wniosek do Zespołu ds. Programowania Prac Rządu o wpisanie wspomnianego projektu do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, co jest warunkiem podjęcia dalszych czynności w ramach rządowego procesu legislacyjnego.