Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w sprawie ograniczenia obrotu lokalami spółdzielczymi w sytuacji braku tytułu prawnego spółdzielni do gruntu.

W stałym zainteresowaniu Rzecznika Praw Obywatelskich pozostaje problem dotyczący sytuacji prawnej obywateli, którzy w przeszłości uzyskali spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym, tj. na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje prawo własności, ani prawo użytkowania wieczystego. Mimo dalekosiężnych skutków społecznych i prawnych, jakie wynikają z braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pod budynkami spółdzielczymi, do chwili obecnej ustawodawca nie podjął działań legislacyjnych zmierzających do uregulowania sytuacji prawnej omawianej grupy osób.

Do Biura Rzecznika wciąż wpływają liczne skargi od obywateli, a także od spółdzielni mieszkaniowych, w których problem ten jest podnoszony w różnych aspektach. Skarżący wskazują, że nie mogą zbyć, ani zamienić swoich mieszkań, mimo iż ustawodawca ukształtował spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jako prawo zbywalne (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych). Podkreślają, że nie są w stanie przewidzieć, jak długo jeszcze potrwa taki stan. Skarżą się, że mimo różnych, nierzadko tragicznych okoliczności życiowych, powodujących konieczność zmiany miejsca zamieszkania, zmuszeni są pozostać w dotychczas zajmowanych lokalach. Obywatele skarżą się również, że w ramach tej samej spółdzielni mieszkaniowej funkcjonują prawa spółdzielcze „lepsze” – bo ustanowione w budynku posadowionym na gruncie o uregulowanym stanie prawnym, i „gorsze” – znajdujące się na gruncie, do którego spółdzielni mieszkaniowej nie służy tytuł prawnorzeczowy. Stan taki oceniają jako krzywdzący i niesprawiedliwy.

Zdaniem Rzecznika zachodzi potrzeba podjęcia przez ustawodawcę pilnych działań legislacyjnych w celu rozwiązania opisanego problemu. Skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat, to na ustawodawcy spoczywa teraz obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej w omawianym zakresie.

Brak uregulowania tytułu prawnego części spółdzielni mieszkaniowych do będących w ich władaniu gruntów zabudowanych budynkami spółdzielczymi wynika nie tylko z opieszałości ich organów statutowych, ale często jest powodowane czynnikami zewnętrznymi, na które organy te nie mają wpływu. Ponadto, w sytuacji, gdy wiele spółdzielni do chwili obecnej nie uregulowało jeszcze tytułu prawnego do gruntów, a proces regulacji stanu prawnego gruntów przebiega bardzo długo, tym bardziej pożądana wydaje się interwencja ustawodawcy. Niepodjęcie jakichkolwiek działań w omawianym zakresie oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której omawiana grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Stan taki narusza zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa i nie może być akceptowany w praworządnym państwie.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o przedstawienie stanowiska w sprawie oraz o rozważenie potrzeby pilnego podjęcia działań legislacyjnych w omawianym zakresie.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa w piśmie z 8 sierpnia 2017 r. wyjaśnił, że ze względu na różnorodność sytuacji określanych zbiorczo jako „nieuregulowanie stanu prawnego gruntu” oraz wielorakość potencjalnych przyczyn zaistnienia tego stanu w poszczególnych przypadkach wątpliwości budzi możliwość całościowego uporządkowania w formie ustawy naprawczej problemu „nieuregulowania stanu prawnego gruntów”. Ponadto, interwencja legislacyjna w odniesieniu do niektórych kategorii gruntów może być nieuzasadniona albo wręcz niezgodna z Konstytucją, jeżeli ingeruje w konstytucyjnie gwarantowane prawo własności oraz prawo własności jednostek samorządu terytorialnego. W ocenie resortu infrastruktury nie stanowi dostatecznego uzasadnienia dla podjęcia interwencji legislacyjnej potrzeba rozwiązania jednostkowych problemów podmiotów podlegających prawu, w szczególności gdy problem zaistniał na skutek czynności prawnych podejmowanych w ramach swobody umów. Sprawiedliwe rozstrzyganie indywidualnych sporów prawnych wynikłych na gruncie prawidłowo sformułowanego prawa pozostaje w gestii władzy sądowniczej, a nie ustawodawczej. Minister Infrastruktury i Budownictwa nie ma kompetencji do władczego rozstrzygania sporów cywilnych z tytułu umów dzierżawy, bądź użytkowania wieczystego. Jednocześnie Sekretarz Stanu wskazał, że w ramach działań przewidzianych w Narodowym Programie Mieszkaniowym znajdują się m.in. inicjatywy legislacyjne, mające na celu przeciwdziałanie nieprawidłowościom oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych.