Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Inwestycji i Rozwoju w sprawie konieczności opracowania regulacji chroniących interesów obywateli, w sytuacji przejęcia nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na problem, który stanowi nadal nierozwiązana kwestia stworzenia regulacji prawnych dla rozwijającego się modelu sprzedażowego opartego na instytucji renty lub dożywocia. W dalszym ciągu ochrona obywateli, którzy przenoszą własność nieruchomości w zamian za dożywotnie pieniężne świadczenie okresowe pozostaje niedostateczna.

Projekt ustawy o dożywotnim świadczeniu pieniężnym, która miała uregulować umowy przenoszące na przedsiębiorców własność prywatnych nieruchomości w zamian za wypłacane zbywcom aż do śmierci comiesięczne świadczenie pieniężne i prawo zamieszkiwania w sprzedawanym przez nich lokalu lub budynku, został wycofany z prac legislacyjnych.

Tymczasem zdaniem Rzecznika potrzeba uregulowania prawnego ww. materii pozostaje wciąż aktualna. Wydłużenie przeciętnej długości życia przy niskim poziomie świadczeń emerytalnych coraz częściej zmusza osoby starsze do poszukiwania nowych źródeł dochodu. Jednym z nich jest umowa świadczeń dożywotnich. Pozycja konsumenta na rynku oferowania i wykonywania dożywotnich świadczeń okresowych w pieniądzu w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, jest jednak o wiele słabsza w porównaniu do sytuacji, w jakiej znajdują się konsumenci na innych rynkach produktowych. Świadczenia te adresowane są przede wszystkim do osób w wieku powyżej 65. roku życia, wśród których mogą często znaleźć się takie, które nie będą posiadać wystarczającej wiedzy o przysługujących im uprawnieniach, wynikających z odpowiednich aktów prawnych. Umowy zawierane przez konsumentów mają charakter cywilnoprawny, których cechą powinna być równowaga praw i obowiązków stron. W praktyce jednak, ze względu na poziom wiedzy, pozycję ekonomiczną i świadomość prawną, konsumenci zawsze występują w roli tzw. „słabszej strony umowy”. W związku z tym, przedsiębiorcy niejednokrotnie próbują narzucać konsumentom niekorzystne warunki umów. Ma to swoje źródło w szczególności w braku ustawowych ram tego rodzaju umów, których postanowienia kształtowane są przez przedsiębiorców w sposób całkowicie dowolny. Dookreślenie przez ustawodawcę essentialii negotii tych umów oraz postanowień ius cogens, niewątpliwie zapewniłoby konsumentom podstawowe gwarancje bezpieczeństwa prawnego oraz pozwoliłoby wyeliminować dostrzeżone zagrożenia.

Jedna z najistotniejszych luk prawnych – wynikająca z braku uregulowania problematyki umów świadczeń dożywotnich – dotyczy przypadków egzekucji z nieruchomości, zamieszkiwanej przez seniora lub upadłości przedsiębiorcy, będącego aktualnie jej właścicielem. Takie sytuacje mogą skutkować utratą prawa seniora do zamieszkiwania w nieruchomości. W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości (na gruncie postępowania cywilnego), z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości (w tym służebność osobista mieszkania lub prawo użytkowania mieszkania). Podobne zasady obowiązują na gruncie postępowania egzekucyjnego w administracji, jak również na gruncie prawa upadłościowego. W obecnym stanie prawnym brak jest natomiast zabezpieczenia konsumenta przed powyższym zagrożeniem.

Aktualnie brak jest także uregulowań prawnych w zakresie prowadzonej przez przedsiębiorców działalności w przedmiocie oferowania świadczeń dożywotnich. Ryzyko związane z ich funkcjonowaniem wiąże się z faktem, że działalność ta nie jest nadzorowana i nie muszą oni spełniać żadnych wymogów kapitałowych. Teoretycznie zatem każdy podmiot, nawet z minimalnym kapitałem, może obecnie prowadzić tego typu działalność.

W ocenie Rzecznika niezbędne jest stworzenie ram ustawowych instytucji dożywotniego świadczenia, co przyczyni się do zagwarantowania bezpieczeństwa prawnego obywateli, nie tylko seniorów, ale również osób dotkniętych niepełnosprawnością, nieporadnych i znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej, przed nadużyciami i nieprawidłowościami, jakie mogą powstać w związku z przejęciem nieruchomości w zamian za świadczenie dożywotnie.

Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o zajęcie stanowiska w niniejszej sprawie, a w szczególności o poinformowanie, co było powodem zaprzestania prac legislacyjnych nad przedmiotową ustawą i jakie działania planuje podjąć resort inwestycji i rozwoju w celu zapewniania ochrony interesów obywateli, w sytuacji przejęcia nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenie pieniężne.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Przedsiębiorczości i Technologii w piśmie z 6 marca 2018 r. poinformował, że resort dostrzega zasygnalizowaną przez Rzecznika potrzebę podjęcia prac legislacyjnych, jednak kwestia uregulowania rynku rent dożywotnich jest bardzo złożona, łączy bowiem zagadnienia z zakresu prawa cywilnego, administracyjnego, finansowego i karnego. Decyzja, w jakim kierunku powinna pójść regulacja oraz sposób skonstruowania przyszłych rozwiązań wymaga głębokiego namysłu i rozważenia ryzyk wiążących się m.in z uwiarygodnieniem działających na rynku funduszy hipotecznych. Podsekretarz Stanu wskazał, że obecnie nie można jednoznacznie przesądzić, czy działalność tych funduszy powinna być ściśle reglamentowana, czy może wystarczające okaże się ograniczenie zakresu przedmiotowego projektu wyłącznie do problematyki cywilnoprawnej (określenie zasad i trybu zawierania umowy o rentę dożywotnią, treści tej umowy i gwarancji dla świadczeniobiorców w postępowaniu egzekucyjnym, restrukturyzacyjnym i upadłościowym). Z drugiej strony należy tak zaprojektować przepisy, aby poprzez nadmierną regulację nie stworzyć bariery do zawierania tradycyjnych umów dożywocia, przewidzianych w Kodeksie cywilnym.