Wystąpienie do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ochrony mieszkańców budynków spółdzielczych przed skutkami niewypłacalności spółdzielni z dnia 2020-10-21.
Wystąpienie do Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii w sprawie ochrony mieszkańców budynków spółdzielczych przed skutkami niewypłacalności spółdzielni.
Od 2015 r. przedmiotem zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich pozostaje problem braku rozwiązania prawnego, które gwarantowałoby członkom spółdzielni mieszkaniowych, oraz pozostałym osobom posiadającym tytuły prawne do lokali w ramach spółdzielni mieszkaniowych, efektywną ochronę przed przerzucaniem na nich odpowiedzialności za długi spółdzielni oraz zapewnienie pełnej spójności pomiędzy przepisami prawa dotyczącymi tego zagadnienia.
Z przepisów Prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w sposób jednoznaczny wynika, że wolą ustawodawcy było to, aby tytuły prawne, przysługujące do lokali mieszkalnych w ramach spółdzielni mieszkaniowej nie były zagrożone w sytuacji, gdy spółdzielnia jest zadłużona w stosunku do podmiotów zewnętrznych, np. z powodu złego skalkulowania ryzyka podjętej działalności inwestycyjnej. W praktyce jednak cel zamierzony przez ustawodawcę nie został osiągnięty, z uwagi na odmienne skutki przepisów dotyczących upadłości spółdzielni oraz losów hipotek ustanowionych na nieruchomościach spółdzielczych celem zabezpieczenia spłaty zobowiązań spółdzielni.
Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z dotychczasowym utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, dopuszczają w praktyce sytuację, w której hipoteki ustanowione na nieruchomościach spółdzielni mieszkaniowych przekształcałyby się z mocy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w hipoteki łączne obejmujące lokale, które ex lege - w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni - zmieniły status prawny ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności (lub we własność domu jednorodzinnego). W opinii Rzecznika istnieje realne niebezpieczeństwo przerzucenia na gruncie obowiązującego stanu prawnego zobowiązań spółdzielni mieszkaniowych na osoby, którym służy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, w tym nawet na te, które w ogóle nie są członkami spółdzielni.
Według ostatnich informacji, uzyskanych przez RPO z Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju w przedstawionej sprawie, w ramach roboczej współpracy przedstawiona została przez Ministra Sprawiedliwości propozycja wprowadzenia unormowania, z którego jednoznacznie będzie wynikać, że do skutecznego ustanowienia hipoteki umownej na nieruchomości spółdzielni w każdym przypadku wymagana jest pisemna zgoda większości członków spółdzielni, tzn. również w sytuacjach, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności inne niż kredyt. Rozwiązanie to miało zostać dogłębnie przeanalizowane w ramach prac nad projektem zmian w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych, które miały zostać podjęte po ukonstytuowaniu się Sejmu obecnie trwającej kadencji. Niestety, pomimo upływu ponad roku, wspomniane wyżej rozwiązanie nie zostało wprowadzone do obrotu prawnego; w Sejmie nie ma również projektu zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Rzecznik zwrócił się zatem do Ministra z prośbą o poinformowanie, czy wspomniane wyżej prace legislacyjne zostały podjęte, a jeśli tak, to na jakim są etapie.