Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie problemu braku ochrony przed bezdomnością dla dłużnika i jego domowników, przeciwko którym prowadzona jest egzekucja.

W sferze zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich pozostaje problem dotyczący braku ochrony przed bezdomnością dla dłużnika i jego domowników, będących lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i zaliczających się do kręgu określonego w art. 14 ust. 4 tej ustawy, w toku egzekucji z nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tych osób.

Problem ten dotyczy trybu, w jakim dłużnik i jego domownicy, przeciwko którym prowadzona jest egzekucja w przedmiocie wprowadzenia nabywcy licytacyjnego w posiadanie lokalu mieszkalnego i opróżnienia tego lokalu, mogą realizować ochronę praw określonych przepisami o ochronie praw lokatorów, zagwarantowaną w art. 791 § 3 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.).

W obecnym stanie prawnym nabywca licytacyjny, który uzyskał prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności nieruchomości, w której dłużnik i jego domownicy zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), nie ma potrzeby inicjowania odrębnego postępowania sądowego w celu uzyskania wyroku nakazującego opuszczenie lokalu mieszkalnego przez dłużnika i jego domowników. W świetle obowiązującego obecnie (od dnia 3 maja 2012 r.) brzmienia art. 999 § 1 k.p.c., nadanego przez ustawę o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, nie budzi wątpliwości, że prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy licytacyjnego w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności.

W orzecznictwie przyjęte jest stanowisko, zgodnie z którym nie istnieje możliwość orzeczenia o prawie do najmu socjalnego lokalu w postanowieniu o przysądzeniu własności prawa do lokalu nabytego w drodze licytacji.

Oznacza to w konsekwencji, że w toku egzekucji z nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika i jego domowników - na żadnym jej etapie- sąd nie bada uprawnienia ww. osób do najmu socjalnego lokalu. Wymienione osoby nie mają prawnej możliwości uzyskania wyroku sądu stwierdzającego ich prawo do najmu socjalnego lokalu w razie uzyskania przez nabywcę licytacyjnego - aktualnego właściciela lokalu - tytułu wykonawczego, na podstawie którego właściciel może skutecznie egzekwować wobec nich obowiązek opróżnienia lokalu na podstawie art. 999 § 1 w zw. z art. 791 § 2 k.p.c.

Rzecznik zwrócił także uwagę, że obecne brzmienie art. 791 k.p.c., do którego odpowiedniego stosowania odsyła art. 999 § 1 k.p.c., wskazuje, że tytuł wykonawczy nakazujący wydanie nieruchomości, jest skuteczny także przeciwko każdemu, kto uzyskał władanie nad nieruchomością, statkiem lub pomieszczeniem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny (§ 1), także przeciwko domownikom dłużnika, jego krewnym i innym osobom reprezentującym jego prawa (§ 2). Rozwiązanie to nie narusza praw lokatorów ani praw, które są skuteczne wobec wierzyciela (§ 3).

Z treści orzeczeń załączanych przez obywateli do skarg kierowanych do Biura Rzecznika Praw Obywatelskich wynika, że sądy orzekające w inicjowanych przez nich postępowaniach o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego - prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności lokalu na rzecz nabywcy licytacyjnego, opierają się przede wszystkim na wykładni gramatycznej art. 791 § 3 k.p.c., która nie daje podstaw do uznania, że dłużnik może wytoczyć powództwo przeciwegzekucyjne, jeśli twierdzi, że przysługuje mu uprawnienie do lokalu socjalnego. W konsekwencji powództwa te są oddalane.

Wyżej przedstawione uwagi prowadzą do wniosku, że wciąż istnieją poważne wątpliwości, czy ochrona praw określonych przepisami o ochronie praw lokatorów (art. 791 § 3 zdanie pierwsze k.p.c.) może być w praktyce realizowana w drodze powództwa o pozbawienie wykonalności tytułu wykonawczego (art. 791 § 3 zdanie drugie k.p.c.)

Rzecznik zwrócił się z prośbą o zajęcie przez Ministra stanowiska w przedstawionej sprawie oraz o rozważenie celowości podjęcia działań legislacyjnych celem zapewnienia realnej (nie zaś iluzorycznej) ochrony przed bezdomnością wskazanej wyżej grupie osób.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii w piśmie z 13 stycznia 2021 r. wskazała, iż prawo własności jest jednym z najsilniej chronionych praw majątkowych, gwarantowanych bezpośrednio przez art. 64 Konstytucji i jest to prawo o najszerszym zakresie uprawnień przysługujących osobie będącej podmiotem tego prawa. Regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (uol), w sposób daleko idący ograniczają prawo własności w celu ochrony innej wartości o podstawowym znaczeniu dla egzystencji człowieka, jaką jest potrzeba zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych lokatora. Niewątpliwie przypadkiem takiego ograniczenia jest przyznanie uprawnienia do najmu socjalnego osobom zamieszkującym w lokalu będącym przedmiotem licytacji na podstawie tytułu prawnego pochodnego od licytowanego prawa własności lokalu (np. użyczenie). Nie można uznać za zasadne dokonywanie przez ustawodawcę jeszcze silniejszej ingerencji w prawo własności, w sytuacji gdy uol winna – uwzględniając konieczność ochrony najemcy przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi – dążyć do zachowania właściwych proporcji pomiędzy prawami lokatorów a prawami właścicieli mieszkań. Natomiast w kontekście zabezpieczenia przez popadnięciem w bezdomność osób zamieszkujących w lokalach podlegających licytacji należy zwrócić uwagę na rolę pomieszczeń tymczasowych wprowadzonych do uol ustawą o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz ustawy – Kodeks postępowania cywilnego. Co istotne, jeszcze do kwietnia 2019 r. egzekucja z nieruchomości była wstrzymywana maksymalnie przez 6 miesięcy, po którym to czasie komornik mógł eksmitować dłużnika do noclegowni czy schroniska (aczkolwiek tylko między 1 kwietnia a 31 października). Obecnie jednak, po nowelizacji z dnia 21 kwietnia 2019 r., czas ten jest nieograniczony, co oznacza, że dopóki nie zostanie zaoferowane pomieszczenie tymczasowe, dopóty eksmisja nie nastąpi. Wprowadzona zmiana ma na celu realizację wynikającego z art. 75 Konstytucji obowiązku prowadzenia przez Państwo polityki zapobiegającej bezdomności i obowiązku tworzenia regulacji zapobiegających eksmisjom na bruk, które godzą w godność człowieka. Uprawnienie do tymczasowego pomieszczenia jest skuteczną ochroną eksmitowanych byłych lokatorów przed bezdomnością.