Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie problemów z wynajmem lokali na wolnym rynku.

Do Rzecznika Praw Obywatelskich docierają sygnały od obywateli wskazujące na problemy z wynajmem lokali mieszkalnych na tak zwanym wolnym rynku. Informacje w tym zakresie potwierdzają także doniesienia medialne. Wynika z nich, że znaczna część prywatnego zasobu mieszkaniowego nie jest wykorzystywana i użytkowana. Dotyczy to w szczególności nowych mieszkań nabytych inwestycyjnie (za gotówkę lub kredyt) przez osoby prywatne i traktowanych jako lokata kapitału czy też przyszłe zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych dzieci.

Rzecznik podkreślił, że zarówno prawa przysługujące właścicielom lokali mieszkalnych, jak i prawa przysługujące osobom używającym lokali mieszkalnych na podstawie innych tytułów niż własność, podlegają ochronie konstytucyjnej. W odniesieniu do właścicieli lokali mieszkalnych gwarancje ochrony ich praw wynikają zarówno z zasad o charakterze ustrojowym (art. 20 i art. 21 ust. 1 Konstytucji), jak również ze szczegółowych postanowień Konstytucji (art. 64). Z kolei prawa lokatorów jako prawa majątkowe, podlegają ochronie na podstawie art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji oraz na podstawie art. 75 ust. 1 i 76 Konstytucji.

Jednocześnie RPO wskazał, że obecne uregulowania prawne, zapewniające ochronę lokatorom, w praktyce mogą obracać się przeciwko nim. Właściciele mieszkań podnoszą, że ze względu na szeroką ochronę lokatorów obawiają się wynajęcia posiadanego mieszkania rodzinom czy też osobom z dziećmi, które to grupy objęte są szczególną ochroną w zakresie trwałości najmu oraz przed eksmisją. Sytuacja ta dotyczy m.in. samotnych matek z dzieckiem, które według wpływających do Biura RPO skarg, w praktyce mają niewielkie szanse na najem lokalu z zasobu prywatnego. Właściciele obawiają się braku możliwości szybkiego odzyskania lokalu, w sytuacji, gdy najemca z dzieckiem po zakończeniu umowy najmu nie zechce dobrowolnie lokalu opuścić. Stąd niechęć właścicieli do wynajmowania mieszkań na wolnym rynku w oparciu o umowy długoterminowe. W ocenie Rzecznika problem jest jednak bardziej złożony, ponieważ większość sporów na tle realizacji umowy najmu oraz opróżnienia lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu może być wiążąco rozstrzygnięta jedynie na drodze sądowej, zaś postępowania sądowe w tego typu sprawach mogą trwać nawet kilka lat. Tak więc gwarancje prawne chroniące i najemcę i właściciela mieszkania, w praktyce często nie mogą zostać skutecznie zrealizowane z uwagi na mankamenty procedur sądowych i systemową przewlekłość postępowań.

RPO zwrócił także uwagę, że rośnie liczba osób, których nie stać na wynajem mieszkań na wolnym rynku, a ich dochody są zbyt wysokie, aby otrzymać wsparcie z zasobu mieszkaniowego gminy. Jednocześnie, osoby te nie mają szans na uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania. Konsekwencją tego stanu rzeczy jest wzrost liczby osób zajmujących samowolnie tzw. pustostany.

W ocenie Rzecznika niepokojąca sytuacja, w której osoby pracujące i osiągające dochody nie są w stanie, bądź nie mogą z uwagi na brak ofert, wynająć mieszkania na wolnym rynku, a jednocześnie nie mogą skorzystać z innych form wsparcia mieszkaniowego oferowanego przez państwo, powinna skłonić władze publiczne do wnikliwej analizy i efektywnej reakcji.

Rzecznik zwrócił się więc do Ministra z prośbą o informacje, jakie działania są obecnie podejmowane bądź planowane w celu rozwiązania opisanego problemu.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii w piśmie z 25 stycznia 2023 r. wskazał, że kształt rozwiązań przewidzianych w ustawie o prawach lokatorów jest rezultatem poszukiwań sposobu wyważenia interesów stron stosunku najmu oraz zapewnienia stabilności najmu, tj. zachowania proporcji pomiędzy prawami lokatorów a prawami właścicieli. Wypracowywanie optymalnych rozwiązań w tym zakresie jest przedmiotem analiz Ministerstwa. Resort na bieżąco analizuje aktualną sytuację na rynku wynajmu lokali mieszkalnych. Do resortu docierają również sygnały o trudnościach w najmie lokali mieszkalnych na rynku prywatnym. Minister stwierdził, że w związku z faktem, iż dane GUS wynikające z NSP 2021 nie zawierają m.in. informacji na temat struktury własnościowej mieszkań niezamieszkanych (pustostanów), trudno jest określić jaki procent tych mieszkań należy do prywatnych właścicieli, a tym samym określić skalę problemu w tym zakresie. Segment rynku wynajmu mieszkań prywatnych w postulowanym zakresie będzie podlegał dalszej obserwacji w celu podjęcia ewentualnych działań w tym zakresie. Ministerstwo podejmuje także działania mające na celu zwiększenie nakładów na remonty istniejącego zasobu budynków komunalnych, które ze względu na stan techniczny nie są użytkowane. Zwiększenie możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuację życiową wynika z założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ponadto, 16 grudnia 2022 r. ogłoszono wprowadzenie kolejnego programu wsparcia rozwoju mieszkalnictwa pn. „Pierwsze Mieszkanie”, składającego się z dwóch instrumentów, tj. Bezpieczny Kredyt 2% oraz Konto Mieszkaniowe. Oba instrumenty to kompleksowe rozwiązania skierowane do osób, które planują nabyć pierwszy lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.