Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntu pod ich budynkami.

Od wielu lat w sferze zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich pozostaje problem dotyczący braku tytułu prawnego wielu spółdzielni mieszkaniowych do gruntu pod budynkami spółdzielczymi. Problem ten wyłonił się w związku z uchwałą Sądu Najwyższego, zgodnie z którą niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia w momencie, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste.

W związku z licznymi skargami od obywateli wpływającymi do Rzecznika problem dotyczący skutków podjęcia przez Sąd Najwyższy wspomnianej uchwały od 2013 r. był podejmowany na płaszczyźnie generalnej., m.in. do Prezesa Rady Ministrów, Ministra Infrastruktury i Rozwoju czy Ministra Infrastruktury i Budownictwa.

W wystąpieniach tych Rzecznik wskazywał na konieczność podjęcia przez ustawodawcę pilnej interwencji legislacyjnej. Niepodjęcie jakichkolwiek działań w celu rozwiązania problemu oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której grupa obywateli - nie ze swojej winy - zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Taki stan narusza zaufanie obywateli do państwa, a także do stanowionego prawa i nie może być akceptowany w praworządnym państwie. Pożądane wydaje się znalezienie rozwiązań prawnych, których skutkiem nie będzie ustanowienie barier finansowych, uniemożliwiających spółdzielniom i ich członkom poniesienie kosztów uwłaszczenia, z drugiej zaś strony - które nie będą budziły wątpliwości co do ich zgodności z Konstytucją.

Z informacji opublikowanych pod koniec ubiegłego roku w środkach masowego przekazu wynika, że resort rozwoju i technologii podjął działania legislacyjne mające na celu wprowadzenie regulacji prawnych umożliwiających spółdzielniom mieszkaniowym uregulowanie stanu prawnego gruntów, na których w przeszłości wybudowały budynki mieszkalne.

W związku z powyższym Rzecznik zwrócił się do Ministra z prośbą o zajęcie stanowiska w tej sprawie oraz o udzielenie informacji na temat stanu prowadzonych prac legislacyjnych dotyczących poruszonej problematyki i proponowanych w nim rozwiązań.

 

Wystąpienie dołączone do tego dokumentu:

Data odpowiedzi:

Opis odpowiedzi:

Sekretarz Stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii w piśmie z 23 kwietnia 2023 r. zaznaczył, że problem, na który RPO zwraca uwagę, jest przedmiotem stałego zainteresowania resortu rozwoju i technologii. Bez wątpienia kwestia regulacji stanów prawnych gruntów spółdzielni mieszkaniowych ma doniosłe znaczenie dla poprawy stabilności stosunków prawnych. Funkcjonujące obecnie mechanizmy regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie nie pozwalają na kompleksowe rozwiązanie problemu regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, a ewentualne działania pozalegislacyjne charakteryzowałyby się ograniczoną skutecznością. W związku z powyższym w resorcie rozwoju i technologii podjęto działania zmierzające do opracowania projektu ustawy, który całościowo obejmowałby kwestie regulacji stanów prawnych gruntów zabudowanych przez spółdzielnie, a jednocześnie jego postanowienia nie byłyby kwestionowane pod kątem zgodności z Konstytucją. Efektem tych prac jest uzgodniony wewnątrzresortowy i przekazany w dniu 31 marca 2023 r. do uzgodnień międzyresortowych projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe, wpisany do Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów pod numerem UD458. Projekt zakłada m.in. przyznanie ograniczonego w czasie (w terminie roku od wejścia ustawy w życie) roszczenia o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności budynków na rzecz spółdzielni, które dotąd nie dysponowały tym prawem. Proponowane regulacje pozwolą na rozwiązanie problemu braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntów pod budynkami spółdzielczymi. Stabilizacji ulegnie sytuacja prawna osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali w budynkach posadowionych na gruncie o nieuregulowanym do tej pory stanie prawnym. Odpadnie bowiem przesłanka niedopuszczalności zakładania ksiąg wieczystych dla tych lokali. Powyższe umożliwi łatwiejszy obrót tymi lokalami oraz skorzystanie z możliwości przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu w odrębną własność. Szacowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to III kwartał 2023 r.