Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wystąpienie do Prezesa Krajowej Rady Komorniczej w sprawie procedury oszacowania nieruchomości w sądowym postępowaniu egzekucyjnym.

Do Rzecznika Praw Obywatelskich wpływa wiele skarg od dłużników, którzy wskazują, że mimo znacznego upływu czasu między sporządzeniem protokołu opisu i oszacowania nieruchomości a pierwszym terminem jej licytacji i istotnym wzrostem cen rynkowych nieruchomości w tym okresie, komornicy nie uwzględniają ich wniosków o sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania w trybie art. 951 Kodeksu postępowania cywilnego.

Sytuacja, w której w wyniku znacznego upływu czasu między datą sporządzenia protokołu opisu i oszacowania a terminem licytacji suma oszacowania dezaktualizuje się w wyniku zmian cen rynkowych nieruchomości, może skutkować naruszeniem praw majątkowych stron postępowania egzekucyjnego, jeżeli jednocześnie w takich okolicznościach komornicy odmawiają sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania. W ocenie Rzecznika nie przekonuje argument prezentowany w części piśmiennictwa i w niektórych orzeczeniach sądów powszechnych, że suma oszacowania determinuje jedynie cenę wywołania i nie ma istotnego wpływu na możliwą do uzyskania cenę w toku licytacji nieruchomości, ponieważ faktyczna wartość nieruchomości jest weryfikowana w toku licytacji.

Specyfika sprzedaży egzekucyjnej, wyrażająca się chociażby w mechanizmie określania ceny wywołania stanowiącej jedynie część sumy oszacowania, jak również analiza przypadków przebiegu licytacji w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzą bowiem do odmiennych wniosków. Mechanizm rynkowy, w tym wzajemne odziaływanie na siebie czynników ekonomicznych takich jak popyt i podaż, mają stosunkowo niewielki wpływ na cenę, za jaką nieruchomość zostaje ostatecznie sprzedana w postępowaniu egzekucyjnym. Osoby przystępujące do licytacji komorniczej szukają bowiem okazji do nabycia nieruchomości za cenę niedostępną na rynku w typowych transakcjach i są zainteresowane tym, żeby zapłacić za nieruchomość jak najmniej. Dlatego też - w ocenie Rzecznika - licytacyjny charakter sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie niweluje w wystarczającym stopniu niekorzystnych skutków braku uwzględnienia w protokole opisu i oszacowania zmian cen na rynku nieruchomości wynikających z upływu czasu. Nie ulega bowiem wątpliwości, że to wysokość ceny wywołania będącej pochodną sumy oszacowania, a nie mechanizm rynkowy, ma decydujący wpływ na to, za jaką kwotę nieruchomość zostanie sprzedana w toku egzekucji. W konsekwencji tylko taka suma oszacowania, która odzwierciedla realną i aktualną wartość rynkową nieruchomości, umożliwia uzyskanie za nieruchomość ceny stanowiącej jej rzeczywisty ekwiwalent, co daje dłużnikowi szansę uwolnienia się od długów, a wierzycielowi - uzyskania zaspokojenia swoich roszczeń w możliwie najwyższym stopniu.

Nie można zatem uznać, że w przypadku odmowy sporządzenia przez komornika dodatkowego opisu i oszacowania wówczas, gdy ceny rynkowe nieruchomości zmieniły się w wyniku upływu czasu, prawa majątkowe dłużnika i wierzyciela są w wystarczającym stopniu chronione przez licytacyjny tryb sprzedaży nieruchomości. Trzeba mieć na uwadze, że nieruchomość jest często jedynym wartościowym aktywem dłużnika, którego sprzedaż umożliwia mu uwolnienie się z ciążących na nim zobowiązań. W takich okolicznościach prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości, która będzie aktualna w dacie licytacji nieruchomości, umożliwia uzyskanie ceny zbliżonej do ceny rynkowej i zaspokojenie wierzytelności w możliwie największym stopniu, co pozostaje w interesie obu stron postępowania egzekucyjnego.

Za niepokojący - z punktu widzenia ochrony praw stron postępowania egzekucyjnego - Rzecznik uważa również wniosek, jaki wynika z treści uzasadnień postanowień komorników odmawiających sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania. Analiza tych postanowień pozwala bowiem na stwierdzenie, że odmowy uwzględniania wniosków dłużników nie są poprzedzone rzetelną analizą. Wskazane uzasadnienia są bardzo ogólne i lakoniczne. Najczęściej, poza powołaniem się na ogólne tezy wybranych orzeczeń sądów, w ogóle nie odnoszą się ani do konkretnej nieruchomości, ani też do sytuacji cenowej na lokalnym rynku nieruchomości. Komornicy często nie dokonują również analizy dostarczanych przez dłużników prywatnych operatów szacunkowych, wskazujących na inną wartość nieruchomości, aniżeli ta ustalona w protokole opisu i oszacowania. Praktyka taka - w ocenie RPO - budzi zastrzeżenia. Formułowanie lakonicznych uzasadnień postanowień odmawiających sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania trybie art. 951 k.p.c., utrudnia bowiem dłużnikom skuteczne zaskarżanie postanowień komorników.

Rzecznik zwrócił się do Prezesa z prośbą o przedstawienie stanowiska samorządu komorniczego w powyższych sprawach.