wystąpienie do Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie uwag do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 2026-03-06.
wystąpienie do Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie uwag do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Rzecznik Praw Obywatelskich przedstawił Ministrowi uwagi do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (nr UD313), przekazanego do zaopiniowania pismem z 6 lutego 2026 r. W ocenie Rzecznika szczególne znaczenie dla ochrony praw obywatelskich mają rozwiązania przewidziane w art. 1 pkt 7 projektu, wprowadzające do ustawy o ochronie praw lokatorów nowe przepisy art. 18a i 18b regulujące skutki śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
Projekt zakłada odejście od funkcjonującej obecnie instytucji wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, uregulowanej w art. 691 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z projektowanym rozwiązaniem stosunek najmu lokalu komunalnego miałby wygasać z chwilą śmierci najemcy. Osobom bliskim zmarłego, które stale zamieszkiwały w lokalu, przysługiwałoby jedynie roszczenie o zawarcie nowej umowy najmu, pod warunkiem zgłoszenia go w terminie trzech miesięcy od dnia śmierci najemcy.
Rzecznik zauważył, że instytucja wstąpienia w stosunek najmu ma w polskim systemie prawa cywilnego długą tradycję i stanowi ważny instrument ochrony lokatorów. Jej celem jest stabilizacja sytuacji mieszkaniowej osób bliskich najemcy, które stale z nim zamieszkiwały, a które dotychczas dysponowały jedynie pochodnym prawem do korzystania z lokalu. Jak podkreślano w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, rozwiązanie to wzmacnia sytuację prawną takich osób poprzez przekształcenie ich statusu w najemców i jednocześnie ogranicza możliwość dysponowania lokalem przez właściciela.
Rzecznik zwrócił uwagę, że projektowane przepisy oznaczają rezygnację z tej utrwalonej instytucji prawnej i wprowadzają mechanizm, który w większym stopniu obciąża osoby pozostające w lokalu po śmierci najemcy obowiązkiem podejmowania określonych działań formalnych. W ocenie Rzecznika może to prowadzić do destabilizacji sytuacji mieszkaniowej wielu obywateli, w szczególności osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej lub majątkowej.
Rzecznik dostrzegł jednocześnie, że projektodawca dąży do bardziej efektywnego gospodarowania ograniczonym zasobem mieszkań komunalnych oraz do kierowania pomocy mieszkaniowej do osób najbardziej jej potrzebujących, co pozostaje w związku z obowiązkiem władz publicznych prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, wynikającym z art. 75 Konstytucji RP. W ocenie Rzecznika cel ten jest zrozumiały i uzasadniony. Jednocześnie jednak przyjęty sposób jego realizacji może rodzić poważne konsekwencje dla praw obywateli.
Rzecznik wskazał w szczególności na zbyt krótki, trzymiesięczny termin na zgłoszenie roszczenia o zawarcie umowy najmu. Jego niedochowanie powoduje wygaśnięcie roszczenia i w konsekwencji obowiązek opuszczenia lokalu. Zdaniem Rzecznika termin ten jest szczególnie problematyczny z uwagi na fakt, że biegnie w okresie bezpośrednio po śmierci najemcy, a więc w czasie, w którym osoby bliskie często nie są w stanie podejmować decyzji o charakterze formalnoprawnym. Jednocześnie termin przewidziany dla gminy na przedstawienie oferty zawarcia umowy najmu jest dwukrotnie dłuższy i ma charakter instrukcyjny.
W ocenie Rzecznika projekt nie uwzględnia również sytuacji osób, które nie są zdolne do samodzielnego dochodzenia swoich praw, w szczególności osób małoletnich, osób ubezwłasnowolnionych czy osób pozbawionych przedstawiciela ustawowego. Brak odpowiednich mechanizmów ochronnych może prowadzić do sytuacji, w której osoby te zostaną pozbawione możliwości skorzystania z roszczenia o zawarcie umowy najmu.
Rzecznik zwrócił ponadto uwagę na niejednoznaczność projektowanych przepisów w odniesieniu do sytuacji współnajemców lokalu. Projekt nie rozstrzyga w sposób wyraźny relacji pomiędzy prawami współnajemców a ewentualnymi roszczeniami osób zamieszkujących w lokalu lub prawami spadkobierców zmarłego najemcy. W ocenie Rzecznika kwestia ta powinna zostać jednoznacznie uregulowana w toku dalszych prac legislacyjnych.
Zastrzeżenia Rzecznika wzbudziło również rozwiązanie przewidziane w projektowanym art. 18b ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, które pozostawia wynajmującemu pełną swobodę w określaniu terminu na udzielenie odpowiedzi na ofertę zawarcia umowy najmu. Upływ takiego terminu bez odpowiedzi powoduje wygaśnięcie roszczenia i obowiązek opuszczenia lokalu. W ocenie Rzecznika termin ten powinien zostać określony w ustawie w sposób gwarantujący realną możliwość skorzystania z przyznanego uprawnienia.
Rzecznik zwrócił także uwagę na rozbieżność między treścią projektowanego art. 18b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów a uzasadnieniem projektu. Z uzasadnienia wynika bowiem możliwość proponowania osobom uprawnionym wynajęcia innego lokalu, natomiast projektowany przepis przyznaje roszczenie o zawarcie umowy najmu „tego lokalu”, który był dotychczas zajmowany.
Dodatkowo Rzecznik przedstawił zastrzeżenia wobec innych rozwiązań projektowanych w ustawie. Dotyczą one m.in. przepisów umożliwiających właścicielowi lokalu lub zarządcy budynku wejście do lokalu w przypadku zagrożenia bezpieczeństwa sanitarnego. W ocenie Rzecznika regulacja ta jest sformułowana w sposób bardzo ogólny i może rodzić wątpliwości z punktu widzenia konstytucyjnej zasady nienaruszalności mieszkania wynikającej z art. 50 Konstytucji RP.
Wątpliwości Rzecznika wzbudziła także propozycja wprowadzenia odszkodowania za zajmowanie lokalu komunalnego bez tytułu prawnego w wysokości 300% czynszu. Projekt nie zawiera przekonującego uzasadnienia dla przyjęcia takiej wysokości odszkodowania, które może prowadzić do bardzo dotkliwych konsekwencji finansowych dla obywateli.
Rzecznik wyraził nadzieję, że w dalszych pracach legislacyjnych nad projektem zostaną uwzględnione rozwiązania zapewniające odpowiednie gwarancje ochrony praw i wolności obywatelskich.