wystąpienie do Prezesa Krajowej Rady Komorniczej w sprawie problemów związanych z odzyskiwaniem lokalu zajmowanego przez najemcę z dnia 2026-07-13.
wystąpienie do Prezesa Krajowej Rady Komorniczej w sprawie problemów związanych z odzyskiwaniem lokalu zajmowanego przez najemcę.
Przedmiotem zainteresowania Rzecznika Praw Obywatelskich są zgłaszane przez właścicieli lokali mieszkalnych problemy związane z odzyskaniem lokalu zajmowanego przez najemcę. Przede wszystkim dotyczą one osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania mieszkań nieuczciwym najemcom, którzy świadomie i intencjonalnie nie uiszczają czynszu oraz innych opłat za lokal mieszkalny, naruszają zasady współżycia społecznego i nie chcą się wyprowadzić z zajmowanego lokum.
Wyegzekwowanie należności i usunięcie z lokalu możliwe jest, co do zasady, na drodze sądowej, po orzeczonej eksmisji. Postępowania te są długotrwałe; właściciel lokalu jest pozbawiony swobody dysponowania swoją własnością. Co więcej, koszty utrzymania mieszkania, wobec braku płatności ze strony lokatora, obciążają właściciela. Zdaniem RPO sprawa wymaga ponownego rozważenia i jest przedmiotem korespondencji z Ministrem Finansów i Gospodarki.
W ocenie resortu prywatni właściciele mieszkań powinni sporządzać umowy najmu okazjonalnego, natomiast prowadzącym działalność w zakresie wynajmowania lokali zaleca się podpisywanie umów najmu instytucjonalnego. W przypadku tych dwóch form wynajmu mieszkań ochrona prawna lokatora została ograniczona, zaś wynajmującemu zapewniono większą swobodę w kształtowaniu warunków najmu w drodze postanowień umownych. Rzecznik ma jednak wątpliwości, co do tego, czy przepisy o najmie okazjonalnym stanowią w praktyce wystarczającą gwarancję bezpieczeństwa prawnego dla właścicieli mieszkań.
Wydaje się jednak, że najem okazjonalny może powodować problemy m.in., gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w innym lokalu, który wskazał przy zawieraniu umowy. Wynajmujący traci wówczas możliwość szybkiego opróżnienia lokalu.
W ocenie RPO ustawodawca zdaje się nie dostrzegać braku należytej ochrony prawnej właścicieli lokali prywatnych, w tym należących do osób fizycznych nieprowadzących działalności w zakresie wynajmowania lokali, przed nieuczciwymi najemcami, którzy nie wypełniają swoich obowiązków. Trudno zaakceptować, że to właściciel mieszkania ma ponosić koszty zajmowania lokalu przez nieuczciwego najemcę i zaspokajać jego potrzeby mieszkaniowe, wyręczając władze publiczne. Co do zasady Rzecznik nie kwestionuje potrzeby ochrony praw lokatorów i obowiązujących regulacji. Zastrzeżenia budzi natomiast wykorzystywanie w praktyce tych prolokatorskich regulacji w sposób świadomy i instrumentalny oraz godzący w prawo własności mieszkania.
Z uwagi na powyższe Rzecznik Praw Obywatelskich zwróciła się do Prezesa Krajowej Rady Komorniczej z prośbą o odniesienie się do przestawionego problemu i poinformowanie, jaka jest praktyka komorników m.in. w zakresie przymusowej realizacji opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, w tym w szczególności w takich przypadkach, gdy w toku egzekucji okazuje się, że możliwość zamieszkania w innym lokalu wskazanym przy zawieraniu tej umowy, uległa dezaktualizacji.
Kolejnym wyzwaniem są praktyczne i finansowe aspekty eksmisji, obejmujące m.in. spis, transport i przechowywanie ruchomości dłużnika, których rzeczywiste koszty mogą pozostawać niewspółmierne do wysokości opłat egzekucyjnych.
W ocenie Krajowej Rady Komorniczej najem okazjonalny powinien zostać zachowany jako instrument ochrony zarówno praw właścicieli, jak i najemców. Konieczne jest jednak doprecyzowanie przepisów, w szczególności zasad postępowania w przypadku utraty aktualności lub niewykonalności wskazanego lokalu, stworzenie skuteczniejszych mechanizmów weryfikacji oświadczeń oraz uproszczenie procedur eksmisyjnych. Zasadne jest również dostosowanie regulacji dotyczących kosztów i opłat egzekucyjnych do rzeczywistego nakładu pracy organów egzekucyjnych.