Sprawy generalne Rzecznika Praw Obywatelskich

Wniosek do Sądu Najwyższego w sprawie dopuszczalności wypowiedzenia terminowych umów dzierżawy (najmu).

Rzecznik wniósł o podjęcie uchwały mającej na celu wyjaśnienie istniejących w orzecznictwie rozbieżności w wykładni i stosowaniu przepisu art. 673, 688, 704 oraz 673 w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, a zawierającej odpowiedź na pytanie: czy przed dniem 10 lipca 2001 r. strony mogły zastrzec możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, w razie zajścia przyczyny określonej w umowie ? Jakie skutki prawne wywoływała tego rodzaju klauzula?

Mimo, że problem ten został obecnie unormowany w sposób nie budzący zasadniczych wątpliwości, niemniej kwestia jak oceniać wypowiedzenie dokonane przed nowelizacją Kodeksu cywilnego wciąż pozostaje nierozstrzygnięta. O aktualności problemu świadczy liczba skarg napływających do Biura na niespójne orzecznictwo w tego rodzaju sprawach. Dominujący kierunek wykładni art. 673 (przed nowelizacją), art. 688 oraz art. 704 Kodeksu cywilnego opowiada się za całkowitą niedopuszczalnością wypowiadania terminowych umów dzierżawy (najmu). Jednocześnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego wyraźnie zarysowała się druga linia orzecznicza, zgodnie z którą dopuszczalne jest wprowadzenie do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwości jej wypowiedzenia, w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. Przekonujące wydają się argumenty za dopuszczalnością zastrzegania - także przed 10 lipca 2001 r. - w terminowych umowach dzierżawy (najmu) możliwości wcześniejszego ich wypowiedzenia, w razie zajścia przyczyn określonych w umowie.

Poruszona kwestia rodzi problem skuteczności zawieranych umów. Potrzeba zapewnienia obywatelom pewności co do ich praw i obowiązków cywilnych wymaga precyzyjnego wskazania, z jakiego rodzaju konsekwencjami muszą się liczyć w razie zastrzeżenia w umowie klauzuli umożliwiającej wcześniejsze wypowiedzenie.