wystąpienie do Ministra Sprawiedliwości w sprawie przepisu regulującego skutki niespełnienia przez nabywcę licytacyjnego nieruchomości warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny z dnia 2026-04-02.
wystąpienie do Ministra Sprawiedliwości w sprawie przepisu regulującego skutki niespełnienia przez nabywcę licytacyjnego nieruchomości warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny.
Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę na problem, który ujawnił się na tle stosowania art. 969 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 969 § 1 k.p.c., w przypadku gdy nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny, traci rękojmię, a skutki przybicia wygasają. Uiszczoną część ceny należy zwrócić. Od następstw tych stwierdzanych przez sąd postanowieniem przysługuje zażalenie. Od nabywcy nieskładającego rękojmi (mowa o nim w art. 964 k.p.c.) który nie wykonał warunków licytacyjnych, ściąga się rękojmię w trybie egzekucji należności sądowych. Z kolei w art. 969 § 3 k.p.c. wskazano losy rękojmi, która ulega przepadkowi, mianowicie pokrywa się z niej koszty egzekucji związane ze sprzedażą, a reszta wchodzi w skład sumy uzyskanej w egzekucji albo jeżeli egzekucja została umorzona, jest przelewana na dochód Skarbu Państwa.
Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił uwagę, że przewidziana w art. 969 § 1 k.p.c. utrata rękojmi następuje z mocy prawa, a postanowienie sądu stwierdzające jej utratę ma charakter deklaratoryjny. Rezultatem postanowienia jest nie tylko utrata rękojmi, ale też brak możliwości uczestniczenia w kolejnym przetargu dotyczącym nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja (art. 976 § 1 k.p.c.). RPO podkreślił, że zasygnalizowany problem dotyczy sytuacji, gdy niespełnienie przez nabywcę warunków licytacyjnych wynikło z przyczyn od niego niezależnych, i po stronie nabywcy trudno doszukać się winy chociażby w postaci niedbalstwa.
Rzecznik dodał, że w historycznym już orzecznictwie Sąd Najwyższy prezentował stanowisko, że przepadek rękojmi stanowi rodzaj kary, a dla oceny tego karnego charakteru nie ma znaczenia okoliczność, w jaki sposób ustawodawca uregulował użycie utraconej przez nabywcę rękojmi. Uznanie utraty rękojmi za rodzaj kary ma określone konsekwencje: nie powinna ona być stosowana w sytuacji, gdy niespełnienie warunków licytacyjnych nie było zawinione przez licytanta. Stanowisko to zostało podtrzymane na tle obecnie obowiązującego Kodeksu postępowania cywilnego, w postanowieniu z dnia 22 września 1966 r. Sąd Najwyższy wskazał, że utrata rękojmi przewidziana w art. 969 § 1 k.p.c., względnie ściągnięcie rękojmi przewidziane w art. 969 § 2 k.p.c., ma charakter ustawowej kary za niespełnienie warunków licytacyjnych. Z tego względu nie w każdym wypadku niewykonania warunków licytacyjnych przez nabywcę następuje utrata rękojmi lub prawo do jej ściągnięcia.
Od tego stanowiska Sąd Najwyższy odszedł w uchwale z dnia 20 listopada 2009 r., w której wskazano, że przepadek rękojmi jest instytucją odmienną od kar majątkowych przewidzianych w postępowaniu egzekucyjnym (grzywien i kar pieniężnych). Zdaniem SN wynika to z analizy całokształtu przepisów regulujących sposób uiszczenia ceny, istnieje bowiem możliwość potrącenia przez nabywcę własnej wierzytelności względem dłużnika (art. 968 § 1 k.p.c.). Z kolei w art. 1037 k.p.c. przewidziano możliwość późniejszego naprawienia błędów co do zaliczenia wierzytelności przez wezwanie nabywcy do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Ponadto przewidziane zostały rozwiązania porządkujące wypadki rozliczeń (potrącenia) ceny na podstawie założeń hipotetycznych, dopiero później podlegających weryfikacji (art. 1037 k.p.c.). Zdaniem SN utrata rękojmi połączona z wygaśnięciem skutków przybicia jako sankcja za niewykonanie w terminie obowiązku zapłaty ceny przez nabywcę, uniezależniona od przyczyny, nie jest w tej konstrukcji nadmiernie rygorystyczna.
W rezultacie kognicja sądu orzekającego o utracie rękojmi i wygaśnięciu skutków przybicia nie obejmuje oceny przyczyn uchybienia terminowi pod kątem zawinienia. Jak podkreślił Sąd Najwyższy, nie podziela stanowiska przyjętego w postanowieniu z dnia 22 września 1966 r. (sygn. III CR 199/66), że utrata rękojmi ma charakter ustawowej kary za niespełnienie warunków licytacyjnych, a zatem kara ta nie może być nałożona, jeżeli niewykonanie tych warunków jest następstwem okoliczności, za które nabywca nie ponosi odpowiedzialności. W orzecznictwie sądów powszechnych kontynuowane jest stanowisko wyrażone w uchwale z dnia 20 listopada 2009 r. W tym miejscu należy zauważyć, że pogląd wyrażony w omawianej uchwale Sądu Najwyższego jest odmienny nie tylko od zajmowanego przez ten Sąd w latach 30. i 60. XX w., ale też od poglądu Trybunału Konstytucyjnego, zaprezentowanego w wyroku z dnia 27 maja 2008 r.
Rzecznik Praw Obywatelskich przeanalizował sprawy egzekucyjne, w których od momentu zakończenia przetargu do czasu wezwania nabywcy licytacyjnego do uiszczenia pełnej ceny nabycia mija zawsze co najmniej kilka miesięcy, a w niektórych wypadkach prawie dwa lata. RPO zwrócił uwagę, że o ile przystępując do licytacji jej uczestnik miał gotowość i realną możliwość uiszczenia ceny nabycia, o tyle po upływie tak znacznego czasu sytuacja ta mogła się zmienić. Zatem są to okoliczności, które czynią bezprzedmiotowym nie tylko wniosek o przywrócenie terminu, ale też możliwość zapobieżenia skutkom wygaśnięcia przybicia. Nie można wykluczyć zaistnienia także innych trudnych do przewidzenia sytuacji. Jednocześnie zdaniem RPO w orzecznictwie sądów powszechnych dominuje pogląd o obiektywnym charakterze odpowiedzialności licytanta wygrywającego przetarg – nawet jeśli nieuiszczenie ceny nabycia nieruchomości wynika z okoliczności, które pozostają poza jego kontrolą.
Mając na uwadze powyższe, Rzecznik zwrócił się do Ministra Sprawiedliwości z prośbą o analizę przedstawionego problemu oraz poinformowanie o stanowisku w tej sprawie.
Jednocześnie regulacja przewiduje jednak mechanizmy łagodzące, takie jak możliwość wydłużenia terminu zapłaty, zaliczenia wierzytelności czy przywrócenia terminu. Oznacza to, że nabywca ma realne instrumenty umożliwiające wykonanie obowiązków, a utrata rękojmi stanowi ostateczną konsekwencję ich niewypełnienia.
W opinii Ministerstwa przyjęcie obiektywnego charakteru tej odpowiedzialności służy sprawności postępowania egzekucyjnego oraz ochronie interesów wierzyciela i dłużnika. Wprowadzenie wyjątków uzależnionych od braku winy nabywcy mogłoby prowadzić do przewlekłości i osłabienia skuteczności egzekucji. W konsekwencji Sekretarz Stanu poinformował, że brak jest podstaw do zmiany obowiązujących przepisów w tym zakresie.